राजस्थान के 309 शहरों के लिए 14 साल बाद बदले भूमि नियम, अब 30 दिनों में होगा लैंड कन्वर्जन

इसका मतलब साफ है। 2012 के पुराने नियम अब खत्म कर दिए गए हैं। सरकार का कहना है कि करीब 14 साल बाद शहरों के लिए जमीन के नियमों में इतना बड़ा बदलाव हुआ है।

अब तक जमीन की खेती से बाहर के काम के लिए अनुमति लेना लंबा सिरदर्द था। फाइलें एक टेबल से दूसरी टेबल घूमती थीं। नए नियमों में यह प्रक्रिया ऑनलाइन होगी।

सरकार के अनुसार ऑनलाइन आवेदन की 10 दिन में जांच होगी। अगर 30 दिन में फैसला नहीं हुआ, तो अनुमति अपने आप मान ली जाएगी। यानी अब जवाब का इंतजार अनंत नहीं रहेगा।

यह इस नियम की सबसे दिलचस्प बात है। 30 दिन में फैसला न हो, तो राजस्व रिकॉर्ड में भी अपने आप बदलाव दर्ज होने की बात कही गई है। 90 ए भूमि रूपांतरण और कृषि भूमि रूपांतरण भी अब ऑनलाइन होंगे।

कृषि भूमि पर मकान बनाना, दुकान खोलना या उद्योग लगाना अब आसान होने की उम्मीद है। पहले इन कामों के लिए जमीन का स्वरूप बदलवाना बड़ी मुश्किल थी।

पर यहां एक बड़ी शर्त भी है। राजस्थान हाईकोर्ट ने जुलाई 2026 में साफ कहा था कि मास्टर प्लान को ध्यान में रखना होगा। ग्रीन बेल्ट या मास्टर प्लान के खिलाफ जमीन का उपयोग बदलना या उसे नियमित करना संभव नहीं है। यानी आसानी का मतलब मनमानी नहीं है।

नए नियमों में जमीन के उपयोग पर अरबन असेसमेंट लगेगा। सरकार के अनुसार:

• कमर्शियल जमीन पर कीमत का 5 प्रतिशत
• मिक्स लैंड यूज पर 3.5 प्रतिशत
• आवासीय उपयोग पर 2.5 प्रतिशत

गोदाम और कोल्ड स्टोरेज को इससे छूट मिलेगी। इसके अलावा जमीन हस्तांतरण पर यह 25 प्रतिशत बढ़ जाएगा। दरें हर 15 साल में बदली जाएंगी। सीधी भाषा में कहें तो जमीन का उपयोग जितना कमर्शियल होगा, उतना ज्यादा शुल्क देना होगा।

यह राहत उन लाखों परिवारों के लिए है, जो सालों से अपनी कॉलोनी के कागजों के इंतजार में हैं। सरकार के अनुसार 31 दिसंबर 2021 से पहले विकसित कॉलोनियां नियमितीकरण के दायरे में आएंगी।

इसकी शर्तें भी हैं। कॉलोनी में कम से कम 10 प्रतिशत निर्मित क्षेत्र होना चाहिए, और बिक्री योग्य क्षेत्र अधिकतम 70 प्रतिशत हो। पात्र लोगों को आवेदन के लिए 30 दिन मिलेंगे। यानी जिनके पास दस्तावेज हैं, वे समय पर आवेदन कर सकते हैं।

जमीन का पट्टा लेने के बाद मकान या इमारत बनाना जरूरी है। सरकार के अनुसार पट्टा जारी होने के 7 साल बाद नॉन-कंस्ट्रक्शन पेनल्टी लगेगी। 20 साल बाद निर्माण के लिए 2 साल का नोटिस मिलेगा।

अगर 22 साल बाद भी निर्माण नहीं हुआ, तो पट्टा अपने आप रद्द हो जाएगा। यानी खाली पड़ी जमीन पर बैठे रहना अब महंगा सौदा हो सकता है।

नए नियमों में लीज-होल्ड और फ्री-होल्ड दोनों का रास्ता है। 99 साल की लीज का अधिकार मिलेगा। वार्षिक दर का 8 गुना अरबन असेसमेंट जमा करने पर आगे के सालाना भुगतान से छुटकारा मिलेगा।

अगर 10 गुना राशि जमा हो, तो फ्री-होल्ड पट्टे का विकल्प मिलेगा। जिन्होंने पहले से 8 गुना राशि जमा कर दी है, उन्हें भी फ्री-होल्ड का मौका मिल सकता है।

शहर के आसपास खेती की जमीन रखने वालों के लिए यह बदलाव राहत की खबर हो सकता है। वहीं कॉलोनी में रहने वाले परिवारों को कानूनी कागज मिलने का रास्ता खुल सकता है। लेकिन हर नियम के दो पहलू होते हैं। शुल्क, शर्तें और मास्टर प्लान की सीमा।

नियम कागज पर अच्छे लगते हैं, असली सवाल यह है कि ये जमीन पर कितने असरदार होंगे। अगर ऑनलाइन प्रक्रिया सच में समय पर चली, तो आम आदमी के लिए बड़ी राहत होगी। अगर अधिकारियों ने समय-सीमा का पालन नहीं किया, तो नियम भी पुरानी फाइलों की तरह अटक सकते हैं।